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李庚南:摇号买房能否摇动房价高企的楼市?

2018-04-16 09:48:00     作者:李庚南

  日前,杭州推出了摇号买房新政后的首个摇号楼盘——和家园臻园,标志着杭州楼市正式步入“摇号时代”。

  这对于普通的市民特别是刚需购房族而言,无疑是一大福音!可以不用筹集全款、不用挖空心思托关系,通过摇号这种最原始又最公平的方式,就有机会买到明显低于同类地段二手房价的新房,接近自己的“梦想家园”。

  毫无疑问,“摇号买房”是近年来各地政府为促进楼市公开、公平祭出的一大调控利剑,剑锋直指买房歧视链、捆绑销售、炒卖房号等楼市乱象。

  自2017年5月上海率先出台商品房公证摇号买房政策以来,南京、长沙、成都、杭州及西安相继开启摇号买房的楼市模式。可以预期,只要市场格局不变,将会有越来越多的城市加入摇号的行列,这种快速蔓延的逻辑在现行体制下具有很强性的可追溯性。但这或许并不重要,重要的是,摇号买房这种模式究竟动摇了什么、改变了什么或暗示了什么?

  摇号买房摇动了什么?

  从目前实施摇号的六个城市细则看,尽管纳入摇号的楼盘范围有所差异,如上海明确在房地产调控期间所有楼盘均需进行摇号销售,其他五个城市均仅要求“所有新建商品住房客户积累大于可供房源的项目”实施摇号买房,但摇号买房政策均直指开发商的利益链。

  公证摇号买房政策首先“摇动“了开发商销售房屋的“暗室“,让所有的房源公开透明化。上述六城市均要求房地产开发企业应在商品住房项目销售开盘前须按照申报价格,一房一价,一次性面向社会公开全部准售房源。如:上海要求房地产开发企业应在商品住房项目销售开盘至少10日前申请选购房屋的摇号排序公证;成都要求房地产开发企业在新取得商品房预售许可或现售备案之日起10日内向公证机构申请选购房屋的摇号排序公证;长沙要求开发企业提前7天向公证机构提出公开摇号公证申请,并提交公开摇号的具体规则和方案等材料。公证摇号无疑有助于避免限价下背景开发商定向销售,有利于保障普通人购房, 避免一些暗箱操作。

  其次,“摇动”了开发商要求全款付款的傲慢。上述六城市大多在摇号买房细则中明确,对可采用按揭贷款购房的不得设置全款支付的条件。如成都明确,不得设置各类不利于登记购房人的条件,包括采用全款支付、捆绑销售、搭售商品和服务或者附加的其他不合理条件,以及交纳排号费、渠道费、诚意金或其他预订款性质费用。尽管在销售形式上,全款销售显然是开发商的优选,也是开发商在限价政策下的一种“下意识”的选择;但这种全款销售之风显然在带来楼市虚假繁荣的同时形成了新的社会不公, 催生了楼市“鄙视链”之乱象。以政策形式明确要求开发商不得对全款支付额“另眼相看”,看似不尽情理,实则是对普通消费者权益特别是购房人享受按揭贷款权益的维护,是在维护一份社会大义。

  再次,“摇动”了寄生于楼市的利益链条。近年来,在“限购、限贷、限价、限售、限商”楼市调控政策下,开发商捂盘、惜售成为常态,催生了价外加价、捆绑搭售、炒卖房号等楼市乱象。上述六城市出台的公证摇号买房政策,其初衷就是要治理炒卖房号等楼市乱象,直接打破寄生于楼市乱象的各种利益链条。如上海市明确杜绝摇号被人为操控,确保购房人获得公平购房机会;杭州明确房企应在销售现场公示购房意向登记方案,明确购房意向登记起止时间、地点和条件,意向登记条件应符合相关规定,不得设置有利于内部人员、关系户等购房的条款。

  摇号买房改变了什么?

  摇号作为一种古老而机械的资源分配模式,其最主要的功能是缓解供给紧张情况下的供需矛盾,实现相对公平的分配。摇号买房恰恰是在一、二线热点城市商品房供需矛盾突出、供小于需的情况下应运而生的楼市销售模式,只不过是由政府主导而非开发商自主实施的举措。

  摇号买房,或许可以从上述几个方面摇动限价模式背后开放商的利益链条,但却很难撼动开发商根深蒂固的贪婪。无论何时,我们都不要忘了,开发商是以逐利为目的,而价格是市场最好的调节器。只有在价格机制失灵的时候,商品的销售、资源的分配才会以权力等非价格形式出现,才会出现以权谋私、权利互换,才会滋生开发商、代理以及中介机构等工作人员炒卖房号(以非价格形式牟利)的乱象。这种情况,与计划经济时期、商品紧缺时期的某些社会现象惊人相似。

  摇号买房的作用或仅此而已,其他问题非摇号所能解决,高房价也如此。可以说,摇号跟缓解高房价问题并无直接关联;但却可能客观上推高房价,至少从交易便利性角度会推高二手房价格。

  需知,摇号机制本是一柄双刃剑。一方面,有利于遏制开发商不规范的销售行为,促进楼市的公开、公平;另一方面,摇号所传递的信号或将加剧供需的紧张与不平衡,因此推高的商品房交易成本与难度或将对商品房购买力形成分流,进一步激发市场对二手房的热度,加剧新房与二手房倒挂局面。而且这种倒挂局面反过来会进一步推动市场对新房涨价的预期,在限价模式下,表现为供需矛盾的进一步激化。

  而且,摇号机制下的摇号选房可能导致需求结构的错配,增大居民的购房交易的难度活成本,某种程度上降低居民的幸福感。同样的供给情况下,按照先来先得的最朴素的市场规则,老百姓(我指的是刚需族)购房、选房能更多地满足自身的需求,体现一种幸福感;在摇号模式下,这种自主感、幸福感显然将大打折扣。

  在摇号模式下,居民的确可以通过公平的摇号机制接近自己的“梦想家园”,特别是给一些低收入的、无房户群体提供了一种公平的市场机会。但是老百姓即便幸运地摇中购房资格,在选房阶段也未必能选中自己心仪的房屋。这种情况下,要么将就,要么放弃选房;而放弃选房显然是有代价的。杭州明确规定,摇号中选后放弃选房、购房达二次的家庭,自放弃选房、购房之日起3个月内,各房地产开发企业不再接受其购房意向登记;放弃选房、购房达三次(含)以上的家庭,自放弃选房、购房之日起6个月内,各房地产开发企业不再接受其购房意向登记。成都强调购房人登记的信息必须真实,对于提供虚假信息或者连续两次不参与按序选房的,行业协会将对登记购房人在相关网站曝光,购房登记平台一年内不受理上述人员填报信息。

  但是,在目前的调控导向下,这或许只能是权宜之策。除了摇号,还有什么方式能实现商品房销售的相对公平与透明,能遏制房地产领域的乱象?

  或许进一步改革土地招拍挂制度,能为解决房地产末端问题提供成本更低、更可操作的手段。可以尝试把拟开发房地产的用途定位、平均销售价格、销售方式等纳入土地拍卖阶段,将矛盾提前消化。

  摇号买房暗示了什么?

  一直以来,关于楼市有一个挥之不去的困惑:当楼市已然进入“限购、限贷、限价、限售、限商”的“五限”时代的时候,剩下的、不被限的,除了政策支持的刚需外,还有什么呢?我们是否可以得出,在“五限 ”模式下,涌入市场的商品房需求基本属于正常、合理、甚或属于刚需?那么,这部分群体的购房需求难道不是应该积极满足的吗?

  若在“五限”背景下,市场仍保持如此旺盛的热情,依然还会有所谓的炒房客前赴后继,那么只能说我们当初的制度设计存在漏洞,或者政策执行不到位。

  摇号买房所传递的市场信号是什么?显然是供需的不平衡,一种被扭曲的不平衡。在限价模式下,新房的紧俏与走俏无法以价格的形式体现,就只能以非价格的形式体现,甚至滋生房地产领域新的腐败。针对房源紧俏、市场供需严重不平衡的现状,既要维持限价的模式,又要维护购房的公平与透明性,摇号或是最好的选择了。

  但是,这貌似最好的选择后面,我们需要清醒地认识楼市的形势与矛盾,需要弄清楚楼市供需不平衡究竟是怎样造成的?是土地供给太少?还是开发商因资金等问题施工、竣工太慢?还是开发商有意拖延开发、交付,在等待机会?更需要积极谋求缓解矛盾、有利于增进百姓幸福感的楼市方略。

  为此,我们有必要重新审视现行的“五限”政策的科学合理性。既然立足于“楼住不炒”,既然属意于将投机购房者挡在楼市之外,既然要维护和支持刚需族的利益,我们就要重新审视“五限”政策是否真的扎牢了篱笆,是否存在栅栏关老鼠的情形。如果有,则应尽快修复,让“五限”真正成为阻挡投机者的铁门。如果上述篱笆确实已经扎紧,楼市依然供小于需,而且面对是众多刚需;那么我们能够做就应该是从供给侧入手,因城施策地制定供给规划,加大土地供给,改进与完善楼市的供给,从总量与结构上尽最大努力实现供需双方的平衡。

  (本文作者介绍:先后供职于工商银行、人民银行,现为银行监管部门人士,长期负责小企业金融服务推进工作,潜心研究小企业金融服务问题。)

编辑:杨凯     来源:新浪财经
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